アパートやマンションを購入し、不動産オーナーとして運用する場合、不動産管理会社を選ぶことが重要です。

不動産管理会社といっても、業務範囲や委託料、集客力、担当者の対応など、さまざまです。どの不動産管理会社を選ぶかによって入居者の満足度だけでなく空室率も大きく異なるため、慎重に比較検討する必要があります。

今回は、不動産オーナーが不動産管理会社を選ぶ際に着目すべき4つのポイントを紹介します。不動産管理会社がどのような業務を行っているのかを理解し、不動産経営に役立つ会社を選びましょう。

1.不動産管理会社の主な活動内容

不動産管理会社には、大きく分けて2つの業務があります。

“入居者管理 “と “建物管理 “です。

「入居者管理」は、新規入居者の受け入れ、入居者との間で発生したトラブルの解決、入居者が家賃を滞納した際の回収・督促、退去手続きなどです。

「建物管理」は、建物全体の清掃や定期点検、次の入居者が決まるまでの修繕などです。

注意したいのは、すべての不動産会社が上記の業務をすべて行っているわけではないことです。

もちろん、すべてを行う管理会社もありますが、入居者選定や契約のみを行う会社や、建物の維持管理のみを行う会社などもあります。どの程度の業務を管理会社に任せるかは、不動産オーナーと管理会社の契約内容によって異なります。

なるべく自分で手をかけずに管理したい場合は、入居者や建物の管理業務をすべて請け負ってくれる会社を選ぶとよいでしょう。

2.不動産管理会社を選ぶときの4つのチェックポイント

不動産管理会社のサービスは多岐にわたるため、比較検討する際にどのようなポイントに注目すればよいのかわからないことも多いのではないでしょうか。
そこで、以下の4つのチェックポイントに注目することをお勧めします。

（1）集客力

（2）適切な管理料

（3）業務範囲・内容

（4）対応力

それぞれについて、詳しく解説していきます。

(1)高い集客力

入居者募集を管理会社に委託する場合、『高い集客力 』が重要です。投資用不動産経営において最も重要なのは、いかにして空室を防ぐかです。不動産会社の集客力（入居者を募集して契約させる力）によって、空室率は大きく変わると言っても過言ではありません。

集客力を左右する重要な要素のひとつが「店舗数」です。複数の店舗を持つ不動産会社は、店舗間で不動産情報や顧客情報を共有していることが多く、新しい住まいを探している顧客に積極的に提案できるチャンスがあります。

また、店舗数は少なくても、同じ地域で長く営業している地域の不動産業者も、集客力を持っています。周辺地域の賃貸物件の相場を熟知しているため、顧客に適切な賃料を提示できるだけでなく、地域環境やアクセスの良さといった住みやすさの面でも顧客を惹きつけ、成約の可能性が高まります。

不動産会社の集客力と会社の規模は必ずしもイコールではないことが大切なポイントです。

(2) 適切な管理委託料

『管理委託料』とは、不動産会社が賃貸物件の管理を管理会社に委託した際に支払う手数料のことです。管理委託料の金額には法律上の上限がないため、各不動産会社によって設定される金額は様々です。しかし、あまり高額に設定すると不動産オーナーから管理を委託されないため、家賃の3～8％程度に設定している不動産会社が多いようです。

委託料が適切かどうかは、複数の不動産管理会社から見積もりを取り、比較することが重要です。毎月支払わなければならない費用なので、家賃収入を圧迫しないか、管理会社が委託料に見合ったサービスを提供してくれるかを見極めることが重要です。

(3) 業務の範囲と内容

冒頭で説明したように、不動産管理は業務範囲が広く、その業務範囲は不動産会社によって異なります。

不動産オーナーが入居者探しだけを不動産管理会社に委託したいのか、入居者探しから建物管理までを一括して依頼したいのかによって、委託する不動産管理会社も異なってきます。将来的に建物全体のリフォームやリノベーションを考えているのであれば、コンサルティングもできる不動産会社を選ぶと安心です。

(4) 対応力

不動産管理会社の担当者が、迅速かつ丁寧に対応してくれるかどうかも重要なポイントです。

例えば、入居者から水漏れなどのトラブルを報告があったとしても、管理会社がすぐに対応してくれないと、建物だけでなく他の入居者にも影響が及ぶ可能性があります。

また、管理会社の対応スピードは入居者の満足度に直結するため、適切な対応ができていないと空室ができる原因にもなってきます。

管理会社の対応スピードが速いかどうかは、管理委託の相談を電話でしたときに迅速に対応してくれるかどうか、定休日でも対応できるコールセンターがあるかどうかなどに注目するとよいでしょう。

信頼できる不動産管理会社は慎重に！

不動産管理会社は、不動産オーナーに代わって建物の維持・管理を行うだけでなく、空室を埋めるための入居者募集や契約業務、入居者トラブル、滞納家賃の回収など、不動産経営に必要な要素の大半を担う重要な存在です。

これらの業務を信頼できる不動産管理会社に委託することができれば、物件全体の品質や価値、入居率を維持し、入居者から高い満足度を得ることができます。

一方、トラブルへの対応が遅かったり、入居者を集める力が弱かったりする不動産管理会社に委託すると、いつまでも空室が埋まらないばかりか、最初は小さな設備トラブルでも、やがて建物自体の損傷につながる可能性も否定できません。

特に、居住地から遠い物件を管理する場合、物件に足を運ぶ機会が少なくなるため、管理会社が自分の分身となって対応してくれることが必須です。

不動産管理サービスを提供する会社はたくさんありますが、できるだけ多くの会社を比較し、安心して管理を任せられる会社を慎重に選ぶようにしましょう。

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