アパートやマンションの賃借契約は、なにかとトラブルが起こりがちです。
ある借主がアパートを退去する際、大家から原状回復費用を請求され、それを支払った。

しかし、原状回復することなく大家は物件を売却した。元借主は支払ったお金を返還してほしいと考えますが、それは可能でしょうか？

【原状回復費は取ったが、工事はしていない！？】

ある借主が、賃貸契約終了時に家主から原状回復費用を請求され、それを支払った。しかし、その後、大家は原状回復工事を行わずに建物を第三者に売却してしまいました。

このような場合、借主は、貸主が原状回復工事の費用を負担しなかったと主張し、既に支払った原状回復費用の返還を求めることができるでしょうか。貸主が主張する修繕工事を行わずに次の賃借人に賃貸したので、その場合に原状回復の必要はなかったと借主が主張した事例で、裁判所は、「原状回復費用は、明け渡し時の状態を基準として客観的に算出される。その後、家主が実際に修繕工事を行うかどうかは、算出された原状回復費用に影響を及ぼさないというべきである」と判示した。

「賃借人が原状回復義務を履行しない場合には、その債務不履行による損害賠償責任を負う（最高裁平成17年3月10日判例時報1895号60頁（〔賃借地に不法投棄した産業廃棄物の撤去義務を原状回復義務として認め、その違反による損害賠償責任の可能性を肯定〕）。」(中田裕康『新版契約法』406 頁）とされている。原則として、債務不履行による損害賠償責任は、金銭で補償される。したがって、賃貸借契約において原状回復義務が規定されている場合、賃借人は、賃貸借契約の終了に伴い、賃貸物件を原状回復する義務を負います。修繕しないまま退去すると、原状回復のための費用を負担しなければならなくなります。

したがって、下級審の上記判断は妥当な判断と考えられます。

自動車の損害賠償に関する裁判例にも、同様の判例がある。

交通事故で自動車が破損し、まだ修理していない時期に賠償請求がなされたケースでも、同様の問題が生じている。この事件で、大阪地裁は1998年2月24日、「被告らは、原告車両は修理されておらず、今後も修理される見込みがないから賠償責任を負うべきではないと主張する。しかし、原告車両は本件事故により現に破損しているのであるから、その破損による損害は既に発生しているはずであり、右主張は採用できない。」と判示。

さらに、神戸地裁平成20年10月26日判決では、「被告が原告所有の事故車両（大型貨物自動車）の修理費の領収書を提出しなかったとの主張に対し、共済組合作成の証拠により、その修理費が451万4400円であることが明らかであり、修理費の領収書が提出されなかったとしても、車両が現実に損傷した以上、損害が生じたことは明らかであり、被告側の主張は上記判決に影響を与えない」としています。したがって、車両の損害賠償を受けるためには、実際に車両を修理している必要はないというのは、交通事故の分野でも同じことです。

原状回復費用の支払いと、作業を行ったか否かの問題は別物である。

以上のことから、借主が、支払った修繕費について貸主が実際に負担したわけではないので、費用を返還すべきとの主張は困難な場合が多い。

借主の原状回復義務の範囲は賃貸借契約の内容によりますが、多くの場合、特別な損耗に限られ、通常の損耗は含まれませんので、借主が通常の損耗について原状回復費用を請求することは許されないと主張できる場面もあります。ただし、これは、貸主が実際に原状回復費を負担していないのだから、借主は原状回復費を負担する必要はない、という主張とは異なります。

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