30歳の賃借と持ち家ではどちらが良いのか？2つの選択肢のメリット・デメリットを解説します。

賃貸と持ち家の違い

「賃貸と持ち家はどちらがいいのか」という問題。つまり、「どちらが費用負担が少ないか」という問題です。

しかし、家を借りるのか買うのか、それだけが問題ではないはずです。

賃貸と持ち家の違いは、家（と土地）を持っているか持っていないかの違いです。つまり、「誰が所有のリスクを負うのか？」ということです。

賃貸なら大家さん、持ち家なら自分で所有のリスクを負担する。賃貸と持ち家のメリット・デメリットを比較する場合、「持ち家なので（あるいは持ち家ではないので）」と最初につけておけば、すべて説明することができます。例えば、表1は2つの選択肢のメリット・デメリットをまとめたものです。

持ち家の方がお得

あえて結論を言えば、「持ち家を購入した方が得」です。

例えば、あなたが物件を購入するとします。自宅にするか、賃貸にするかは決めていません。賃貸に出すと仮定して、その地域の賃貸市場を調べます。その地域の賃貸市場を調べたところ、あなたが購入したい物件は15万円で貸せそうだとわかりました。あなたならこの物件をいくらで買いますか？

不動産の価格を決定する方法の一つに収益還元法があります。

収益還元法では、次の計算式で収益価格（物件価格）を算出します。

収益価格＝（年間収入－年間支出）÷還元利回り

先ほどの例では、年間収入が180万円（＝15万円×12ヶ月）です。年間経費は30万円、還元利回りは5％と仮定します。そうすると、収益価格は次のようになります。

収益価格＝（180万円-30万円）÷5％＝3000万円

ここから、3000万円がこの物件の適正価格であり、それ以下であれば割安であり購入可能であると結論付けられるのです。別の見方をすれば、3,000万円は賃貸すれば20年で回収できるとも言えます。つまり、21年目以降は “利益 “が出るということです。

住宅ローンを組んだ場合、住宅ローンを完済した後にこのような状況になります。不動産を購入した場合、購入金額全額が経費になるわけではありません。購入価格から売却価格を差し引いた部分が実費となります。
つまり、「現金・預金」から「土地・建物」に資産が移動したに過ぎない。

一方、賃貸の場合、これらの費用はすべて発生します。建物の維持費については、借りるのと買うのとで大きな差はないでしょう。これらの費用は家賃に含まれていると考えてよい。30歳以上の場合、住宅ローンの返済に期間的な余裕があるため、持ち家を購入する方がお得です。また、住宅ローンの金利が低いことや、住宅ローン控除が受けられることも重要な要素です。

ただし、住宅ローンは定年までに完済するのが理想的です。なぜなら、定年後は収入が大幅に減る可能性があるからです。住宅ローンを年金で一括返済するつもりでも、その額はできるだけ少額にすべきです。退職金はなるべく老後のために使いましょう。

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