１．親名義の不動産相続方法とは？

親が所有していた不動産の相続を受ける際、どのような手続きをする必要があるかご存知でしょうか。不動産の相続を受けると、価値の高い資産が手に入るのと同時に、固定資産税をはじめとした税金の納税義務が発生したり、資産価値を保つために定期的にメンテナンスする必要性も出てきたりします。親所有の不動産は、必ずしも相続を受けなくてはいけないわけではありません。どのような判断基準で相続の有無を決めればいいのか、相続にはどのような方法があるかについて知っておきましょう。

２．親名義の不動産を相続するかどうかの判断基準

冒頭でも触れたとおり、親所有の不動産は必ずしも相続しなくてはいけないというわけではありません。相続すべきかどうかの判断基準について解説していきます。

１）相続した方がいいケース

親名義の不動産の相続を検討すべきなのは、売却したり活用したりすることによって、収益を得られる可能性が高い場合です。

立地がいい一戸建付きの土地であれば高値で売却できる可能性がありますし、土地のみであれば駐車場としての活用や、自身が新しくマイホームを建てる土地にしてもいいでしょう。

相続を受ける不動産にどれほどの価値があるかを知るためには、不動産会社に査定してもらうのがおすすめです。不動産会社による査定は基本的に無料。実際に不動産会社に仲介を依頼して売買契約締結にいたった場合にのみ、仲介手数料が発生します。不動産会社によって査定金額が大きく異なることもあるため、一括査定サイトなどを利用し、複数の不動産会社に査定依頼を出すようにしましょう。

２）相続しない方がいいケース

親名義の不動産であっても相続しないほうがいい可能性が高いのは、下記の3つのうちいずれかに当てはまるケースです。

・マイナス財産がある場合

・税金の支払いが負担な場合

・管理が難しい場合

1つずつ詳しく解説していきます。

マイナスの財産がある場合

不動産は資産価値が高いものというイメージが強いですが、必ずしもプラスの資産であるとは限らないという点に注意が必要です。マイナスの要素が多い場合は、手放すことも検討しなくてはいけません。

ただし、土地以外にも相続できる資産がある場合には、「限定承認」という方法もとれます。「限定承認」とは、土地以外の資産の価値がプラスの場合に、そのプラス分で土地の価値のマイナス分を補てんする形で弁済・相続するという方法です。補てんした結果、資産のプラス分が残った場合は引き継ぐことができ、マイナス財産が残ってしまう場合でも、残りの弁済をする必要はありません。

税金の支払いが負担な場合

土地や建物の所有者に対して課税される「固定資産税」と「都市計画税」は、不動産を活用せず所有しているだけでも納税義務が発生します。親が亡くなった時点で、その年の納税が済んでいれば問題ありませんが、済んでいなかった場合は相続人が納税しなくてはいけません。

立地や面積によっては税額が高額になる場合もあり、支払いが困難になるケースも考えられます。固定資産税と都市計画税は毎年課税されるもののため、支払いが難しいと判断した場合は手放すことも検討しましょう。

管理が難しい場合

土地や建物は、日頃使用しない場合でも定期的に手入れするなどして、適切な維持管理を行わなくてはいけません。土地の場合は雑草・ポイ捨て・不法投棄がないかの確認を怠ると、害虫や花粉が発生して近隣住民からのクレームにつながります。建物の場合は不法侵入や不審車両の出入りにより、事件や事故につながる可能性も否定できません。定期的に足を運んでチェックすることが難しい場合は、近くの不動産管理会社に委託するようにしましょう。ただし、その後の活用方法が見つからない場合は、管理費用だけでも相当な出費になってしまうため、早めに売却することを検討してもいいでしょう。

２．親名義の不動産の相続の方法

親名義の不動産を相続する場合はどのような手続きを踏む必要があるのでしょうか。親が亡くなってから相続手続きを行う場合と、亡くなる前に生前贈与を行う場合について知っておきましょう。

親が亡くなっている場合

親が亡くなってから不動産を相続する場合、遺言書があれば遺言書に従い、ない場合は相続人同士で分割方法を話し合い、遺産分割協議書（相続財産の分配についての協議結果を記載した書類）を作成します。この時に相続税がいくら発生するかも確認しておきましょう。

遺産分割協議書の作成と合わせて、相続登記に必要な書類もそろえ始めます。

相続登記には主に下記の書類が必要です。

・被相続人の住民票

・被相続人の戸籍の附票

・相続人全員の住民票と印鑑証明書

遺産分割協議書と上記書類を法務局に提出・相続登記を行えば、相続の手続きは完了です。

親が生きている場合（生前贈与）

親が生きている間に相続する方法を「生前贈与」と呼びます。生前贈与は不動産の場合でも可能で、贈与契約書という書類により、どの土地を誰に贈与するのかを明確に決めておくことになります。

生前贈与をするメリットは、贈与する人（親）が贈与する人を自由に選べるという点です。相続について記載する書類と聞くと遺言書をイメージすることが多いと思いますが、遺言書の場合はないように不備がある場合に無効になる可能性があります。その点生前贈与であれば、特定の財産を特定の相手へ確実に贈与できます。

一方デメリットは贈与税がかかる点。相続する不動産の評価額に対して2～3%が課税され、通常の相続と比較して費用が余計にかかります。年間110万円までの相続であれば課税対象とならない「暦年贈与」や累計2,500万円までの贈与は課税対象とならない「相続時精算課税制度」といった方法もあるため、親が所有する不動産の評価額を把握したうえで、生前贈与にするかどうかを検討するようにしましょう。

３．親の不動産の相続時にかかる税金は？

親から不動産の相続を受ける場合、「相続税」を納める必要があります。「相続税」とは、亡くなった人の財産が相続される際にかかる税金。財産１つずつの価値から個別で計算するものではなく、亡くなった人の財産の総額から算出されます。相続税には基礎控除があり、相続財産の課税価格が基礎控除額以下であれば相続税は発生しません。

相続税の基礎控除額の計算式は下記のとおりです。

相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

上記計算式に当てはめると、法定相続人が1人であれば3,600万円、2人であれば4,200万円までは控除の対象です。

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から、10ヶ月以内が期限になっています。期限が過ぎてしまうと無申告加算税や延滞税がかかり、トータルで支払う相続税の負担が重くなってしまいます。申告期限は正確に把握するようにし、期限内に確実に行うようにしましょう。

まとめ

親が所有していた不動産の相続を受けると、固定資産税・都市計画税の納税義務が発生するだけでなく、不動産を維持管理するための手間や費用もかかるようになります。また、不動産は必ずしもプラスの資産であるわけでもないため、相続を受けるかどうかを慎重に判断する必要があります。

不動産の相続を受けるかどうかを判断するためには、まずは不動産会社に査定依頼をし、相続対象の不動産にどの程度の資産価値があるかを把握することが大切です。

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