不動産投資に興味はあっても、複雑そうに感じる人や、何から始めたらいいかわからないという人も多いのではないでしょうか。不動産投資は正しい知識を身に着けて十分な情報収集をしておかないと、思ったような利益を得られないどころか、損をしてしまう可能性も高いという側面があります。

本記事では、これから不動産投資を始めたいと考えている人のために、不動産投資の始め方について解説します。現在すでに不動産投資をしているという人も、自身の投資計画や投資目標の見直しに役立つ内容になっていますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の始め方：不動産投資開始までの流れ

不動産投資を始めるためには、下記のステップを踏む必要があります。

それぞれのステップでどのようなことをするのか、どのような点に注意すべきかを知っておきましょう。

１．投資目標を立てる

不動産投資で失敗しないためには、まず具体的な目標を立てる必要があります。

例えば「定年退職するまでに、月25万円くらいの不労所得を得られるようになりたい」や、「趣味を充実させるために副収入として月5万円欲しい」といったものです。どれほどの収益を目標とするのか、いつをゴールとして定めるかによって、購入する不動産の種類が異なるだけでなく、そのあとに立てる収支計画・資金計画も変化します。

不動産投資で何を得たいのか、何を目的として不動産投資を行うのかをできるだけ明確にし、具体的な目標を立てることを意識しましょう。

２．不動産投資について情報収集する

不動産投資の目標が明確になったら、不動産投資に関する情報収集をします。不動産投資について書かれている書籍や、不動産会社が開催しているセミナー、不動産会社発行の資料・ホームページなどを確認します。

不動産投資セミナーは有料のものもありますが、不動産投資初心者であれば最初は無料のものを受けてみることをおすすめします。複数の不動産会社のセミナーに参加したり資料請求したりして、不動産投資についての知識を身に着けるのと同時に、どこの不動産会社に相談するかを判断しましょう。

３．購入する不動産のエリアを決める

不動産投資で失敗しないためには、エリア選びが非常に重要です。アクセスが悪い立地や人口が少ないエリアの不動産を購入してしまうと、賃貸に出してもなかなか入居者が決まらず、空室が発生してしまうリスクがあります。逆に近くで再開発や公共事業のプロジェクトにより、将来的に人口増加・住環境の向上が見込めるエリアは、不動産投資にあたってメリットが大きいと言えます。

また、震災が起きた際に大きな被害が出ないかも重要なチェックポイントです。液状化や建物の崩壊、火災が発生すると深刻なダメージを受けることにつながるため、各市区町村が発行している「ハザードマップ」の確認を忘れないようにしましょう。

４．不動産会社に問い合わせる

購入する物件の条件やエリアがある程度決まってきたら、不動産会社に問い合わせて条件に合った物件の情報をもらいます。ここで覚えておきたいのは、最初のうちは相談先の不動産会社を1つに絞る必要はないということ。不動産会社は物件の紹介だけでなく、管理や活用についてのアドバイスをしてくれる専門家です。複数の不動産会社に問い合わせて物件の紹介を受けながら、安心して仲介を任せられそうかを見極めましょう。

５．物件の内覧と現地確認

不動産会社から紹介される物件の中から希望に近いものが見つかり、どのような投資を目指すのかという話し合いができたら、実際に物件の内覧と現地確認をします。不動産投資においては、いかに空室率を下げるかということが重要なため、入居した人が満足して暮らしてもらえるような状態かを見ておく必要があります。

室内であれば、日当たりの良さや収納スペースの広さ、キッチンや浴室の使い勝手、モニター付きインターホンや照明器具がついているかなどを確認しましょう。共有スペースであれば、オートロックや防犯カメラの設置有無、ゴミ出しの管理状況、エントランスなどの清掃状況、駐車場や駐輪場の状態などがチェックポイントです。

また、物件自体だけでなく、物件周辺の生活環境についても見ておくといいでしょう。駅やスーパーまでの距離、交通量や騒音、ごみ処理場のような嫌悪施設がないかどうかも、不動産投資においては重要な要素になります。

６．申込書の提出

仲介を依頼する不動産会社と購入する物件の選定ができたら、買付申込書を記入して提出します。買付申込書は、売主に対して購入の意思を示す書類で、売主は買付申込書の内容を見て購入希望者に物件を売るかどうかを判断します。

買付申込書の提出後に、売主との条件交渉の結果希望に合わなくなってしまった場合は、違約金の支払いなしにキャンセルすることも可能なケースが多くあります。ただし、契約直前まで順調に交渉が進んでいたにもかかわらず、突然キャンセルを申し出てしまうと、場合によっては損害賠償を請求される可能性もあるという点に注意が必要です。

７．住宅ローン・事業用ローンの事前審査

不動産は非常に高価な買い物であるため、ほとんどの人が住宅ローンや事業用ローンを利用して購入資金を工面します。住宅ローンの申し込み方法には2つのパターンがあり、自分で選んだ金融機関に直接相談に行く場合と、不動産会社が提携しているローン会社に融資を申し込む場合があります。

不動産会社が提携している金融機関の場合、他の金融機関を利用するよりも審査が有利に進む可能性が高いです。物件の選定の段階で、その不動産会社で組める住宅ローンや事業用ローンにはどのようなプランがあるかも、合わせて確認しておくとスムーズです。

住宅ローン・事業用ローンの本審査と契約は、物件の売買契約締結後に行います。売買契約を締結したのにローンの審査が通らないとなると、売主・買主双方が大きく損をしてしまうため、売買契約締結前の事前審査により、申込者に十分な支払い能力があるか、物件の担保価値等を判断します。

８．売買契約の締結

住宅ローン・事業用ローンの事前審査に通過したら、物件の売買契約を締結します。売買契約前に、まずは宅地建物取引士より「重要事項説明」を受け、物件に関する情報（物件の状態や権利関係、災害リスク）や契約に関する取り決め（違約金や契約解除の条件など）について確認します。内覧・現地確認時に見た内容や、不動産会社による交渉内容との齟齬がないか、売主と買主との間で認識の違いがないかを確認する重要なステップです。重要事項説明の内容に不明点などがなければ、物件の売買契約書に署名・捺印を行い、手付金を支払います。

投資用不動産を購入にローンを利用する場合は、契約書の中に「ローン特約」を盛り込んでもらうことを忘れないようにしましょう。「ローン特約」とは、売買契約締結後にローンの審査が下りなかった場合に、売買契約をキャンセルできるように定めることを言います。ローンの事前審査を通過しても必ず融資が下りるということではないので、万が一のためにも必ず特約を付けてもらうようにしましょう。

９．住宅ローン・事業用ローンの本審査、物件の引き渡し

売買契約締結後に、ローンの本審査の申し込みをします。金融機関によっても異なりますが、本審査には2週間～1ヶ月程度かかるのが一般的です。無事に審査承認が下りれば、ローンの契約を締結し、物件の引き渡しと同時に融資実行・不動産投資が可能な状態になります。

まとめ

不動産投資のためには金融や税金に関しての知識も必要ですが、何よりも「どのような物件を選ぶか」によって、その後の収益が大きく左右されると言っても過言ではありません。

早く投資を始めたいからといって勢いで不動産を購入してしまうと、目標とする収益を得られないどころか、かえって大きな損失を生み出してしまう可能性も否定できません。

まずは自身の中で明確な目標設定をし、しっかりと情報収集をしたうえで、さまざまな物件や不動産会社を比較検討するようにしましょう。

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