【賃貸オーナー向け】入居審査でチェックすべき事項

部屋に入居する際は入居審査が必要になります。

現在物件を保有されているオーナー様は何を基準に審査をされておりますでしょうか？
賃貸オーナー様にとって、入居希望の申し込みが入るのは嬉しいことですが、管理会社や保証会社の審査を丸投げしておりませんか？正しい入居審査の基準を知ることは、賃貸経営のリスク管理のひとつです。
入居審査の種類は大きく分けて3つあります。

・オーナー審査

・保証会社の審査

・管理会社の審査

誰が審査を行うかによって、その審査基準が微妙に変わってきます。「入居審査は賃貸管理会社に一任している」というオーナー様はぜひご確認ください。

審査の特徴と対策

それぞれの審査には特徴がありますので、誰が審査をするのかを把握する事は審査結果を予想する上で重要になります。

・オーナー様の審査

オーナー様審査は、物件の大家様が直接入居者を審査する事になります。 自身の物件に入居する人を判断しますので、家賃滞納がなく、トラブルを起こさず、部屋も綺麗に使ってくれる方が一番希望の入居者となります。半面、申込書の内容を元に判断する事が大半ですから、個人信用情報などを参照して審査する事はありませんので、見た目良く申込書を書くことで審査通過率が変わったりします。

審査基準の特徴としては、収入面も当然ですが社会的信用を重視する事が多く、低収入でも公務員や大企業勤務の方を優先する傾向にあります。

・保証会社の審査

保証会社の審査は、客観的な審査基準により判断されるため、結果を予想する事がオーナー審査よりも簡単です。賃貸保証会社は何社か存在しており、その審査基準には特徴があります。 信販系の保証会社（オリコ・リクルート・SBI・ジャックスなど）は個人信用情報機関の情報・勤続年数・年収・年齢などの要素をもと審査結果を出します。

信販系以外の保証会社（JID・新日本信用保証・日本セーフティーなど）は信販系の保証会社より少し審査基準が甘くなっており、個人信用情報機関の内容を参照する事がありません。その他の審査基準はほぼ同じになります。

信販系の保証会社を利用する場合、ローンやキャッシングなどの履歴が参照されますので、傷のついている方は、まず審査に通る事がありません。何か思い当たる事がある方は、信販系の保証会社以外で審査してくれる物件を選びましょう。

・管理会社の審査

管理会社の審査では、管理会社独自の判断を元に審査を行います。このケースに該当するのは管理会社次第の審査となります。管理会社の中にはとにかく空室を埋めたいと思って審査が甘めになる管理会社や優良の顧客（支払能力や職業などを重視する管理会社様など様々な管理会社様があります。基本的には保証会社の審査が通ればOKというところも多いかもしれません。

誰が審査を行うかによって審査基準が大きく異なります。やみくもに自分で部屋探しをすると何度も審査落ちして、労力がかなり必要になる事もあります。

部屋探しの前に、まずは担当の営業マンにしっかり相談した上で、審査落ちにならない物件を提案してもらうようにしましょう。

入居者の支払い能力

賃貸住宅の入居審査では、入居者の「支払能力」を見極めることが重要です。

入居者に家賃を支払い続けられる収入があれば、家賃滞納リスクが低くなります。

入居者の支払能力を見極めるためには、

・家賃に見合った年収基準があるか

・安定した職業に就いているか

をチェックする必要があります。

ちなみに賃貸住宅の入居審査でみる年収は、手取ではなく額面を基準にします。

入居者の職業や入居形態

入居者の「職業」は、家賃の支払能力や信用度を図るための重要なポイントです。

正社員、派遣社員、アルバイト、学生、年金、生活保護、自営業やフリーランス、youtuberなどや無職、就活中など様々な入居者様の事情がございます。

また「入居形態」も多様になってきており、一人暮らし、ファミリー、カップルなどの同棲、ルームシェア、住居兼事務所など様々な入居形態になる場合があります。

オーナー様が入居審査の際に注意する点としては同棲カップルもルームシェアも、他人同士が共に住む状態であり、関係に法的効力はありません。たとえば家賃負担の節約のために、ルームシェアを希望している入居者同士の場合。どちらか一方の都合でルームシェアが解消されたときに、1人では家賃が払えず滞納するリスクがあります。

同性カップルやルームシェアの入居希望者を受け入れる場合は、「連名契約」が安心です。

入居者の人柄

入居者の「人柄」は、書類上ではなかなかわかりにくいポイントです。

物件案内の接客時など、実際に入居希望者と接する時間が長いのは賃貸管理会社の担当者です。

・態度が横柄でないか

・言葉遣いは乱暴でないか

・反社会勢力との繋がりを連想させる容姿でないか

など。

入居後にトラブルを起こしそうな人物でないか、賃貸管理会社の担当者からしっかりヒアリングしましょう。不安がある場合は、契約前に、実際に入居希望者と面接するのがおすすめです。

当店の管理物件で行っている審査報告（ご希望の場合）

当店ではオーナー様の大切な資産をお預かりするにあたり様々な対応を行っております。

保証会社の対応はもちろん、北海道不動産信用情報機関を活用した入居審査も行う事が可能です。

こちらは不動産賃貸借の賃貸人であるお客様が賃貸借契約を締結しようとする際に、信用力を判断する一つとして、北海道不動産信用情報機関に登録されている様々な信用情報を確認する事が出来ます。

賃貸不動産の申込時にも申込人はそれまでに築き上げた信用履歴などの「信用力」を迅速に提供される事で不動産賃貸借契約までの手続きが簡単になるなどのメリットもあります。

北海道不動産信用情報機関は不動産賃貸市場における不動産信用情報機関として賃貸人である、お客様の利益の保護を図るとともに不動産賃貸管理業、宅地建物取引業その他関連業の健全な発展を支える社会インフラとしての役割を担っている団体となり、オーナー様の希望により当店はこちらを使った審査を行う事も可能です。

下記、不動産信用調査を行った際の参考例です。

信用情報の調査例

・ホームクレジットスコア⇒審査時点の評点（経済的信用評価）

点数が高いほど信用力は高いと言えます。（1000点満点で評価）

・信用ランク⇒D-からAまであり、Aに近いほど信用力ランクが高いです。

・滞納発生率実数⇒過去の実データや、AI分析に基づいた滞納発生率を割り出します。

・特別注視・官報情報⇒何かしらの履歴があると注意喚起が表示されます。

オーナー様向け報告書の例

・入居審査結果報告書をオーナー様にご提供。

まとめ

当店はオーナー様の大切な資産をしっかり管理運営する取り組みとして、取り組みとして「賃貸住宅管理業の登録（詳細はこちらをご確認ください）」にも登録しており、今後もオーナー様に安心される管理運営継続して取り組みを行っていきます。

ご興味のあるオーナー様はお気軽に当店管理物件担当者へお尋ねください。

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