住宅ローンを滞納するとどうなる？返済できなくなった時の対処法について解説

収入の大幅や減少や失業などにより住宅ローンの支払が難しくなった場合、何も対処せずに放っておくと、最終的にはせっかく購入したマイホームを手放さなければならなくなります。住宅ローンの返済が難しくなってきた時・滞納してしまった時の対処法をあらかじめ知っておき、万が一の時に早めに対処できるようにしておきましょう。

１．住宅ローンを支払えなくなるとどうなる？

住宅ローンを滞納し続けると、最終的には自宅が競売にかけられ、立ち退きを強いられることになります。しかし、滞納し始めてすぐに自宅を手放さなくてはならなくなるというわけではなく、下記のような流れで進みます。

１）督促状が届く
２）期限の利益の喪失通知書が届く
３）競売開始決定通知書が届く
４）期間入札決定通知書が届く
５）立ち退き

住宅ローンを滞納して何ヵ月目でどのようなことが起きるのか、具体的に解説します。

１）督促状が届く（滞納1～3ヶ月目）
住宅ローンを滞納すると、はじめのうちは住宅ローンを組んだ銀行や金融機関から、電話や通知書による支払の催促があります。何らかの事情により引き落としができなかったなどの理由で、支払が遅れてしまった場合は、すぐに送金したうえで金融機関へ連絡しましょう。

電話や通知書による催促に応じず滞納2ヶ月を経過すると、督促状が届くようになります。ローンの返済が遅れたことにより発生した遅延損害金を請求されるほか、金融機関から電話による状況確認も行われます。

２）期限の利益の喪失通知書が届く（滞納3～6ヶ月目）
銀行や金融機関からの督促に応じないと、「期限の利益喪失通知書」という書面が届きます。

「期限の利益」とは、ローンの支払期日までは返済を待ってもらえる権利のこと。債務者（ローン契約者）は期限の利益があることにより、住宅ローンを分割で返済する権利を持ちます。ところが住宅ローンの返済が3ヶ月以上滞ると、期限の利益を喪失し分割返済ができなくなります。つまり、住宅ローン残債を一括で返済しなくてはいけなくなるのです。

さらに個人信用情報機関にローン滞納情報が「金融事故情報（異動情報）」として記録されるのもこのタイミング。信用情報に傷がつくため、新たにクレジットカードを作ったりローンを組んだりすることが難しくなります。この異動情報が登録されたものを一般的に「ブラックリスト」「金融ブラック」と呼ばれてます。

＜参考＞金融事故にはいくつか種類がありますが一部をご紹介。
1.延滞 返済期日より2～3ヶ月以上支払いが遅れること
2.債務整理 返済の負担を減らす目的で、合法的に借金を生整理すること
3.代位弁済 利用者に代わって保証会社が返済を行うこと
4.強制解約 契約違反や延滞を繰り返す場合などに、金融業者側が一方的に契約を打ち切ること
5.自己破産 返済不能に陥り、自ら裁判所に破産を申し立てること
金融事故として登録されると普段私たちが当たり前のように利用できている様々な事柄ができなくなってしまいますので（クレジットカードが使えない・携帯電話が分割購入できないなど）金融事故を起こしたことによるデメリットは甚大です。

３）競売開始決定通知書が届く（滞納6～8ヶ月）
期間の利益通知書により、債務者は住宅ローン残債の一括返済を求められますが、3ヶ月以上も返済を滞納している時点で、ほとんどの場合で返済不能に陥ります。そうして滞納から6～8ヶ月が経過したところで届くのが「競売開始決定通知書」です。

競売開始決定通知書は裁判所から送られてくる書類で、住宅ローンの担保にされた不動産を競売にかける手続きを開始した＝不動産が差し押さえられたことを意味しています。この書類が届いた時点で、対象となる不動産を売買などにより勝手に処分することが禁止されます。

４）期間入札決定通知書が届く（滞納8～10ヶ月）
差し押さえられた不動産は、その後届く「期間入札決定通知書」に記載された期間内に購入希望者からの入札を募り、その中から最も高い価格で申し込んだ人のもとに売却されることになります。

入札前には裁判所と不動産鑑定士による現地調査が行われるため、近隣や親せきに不動産が競売にかけられることを知られてしまうケースも少なくありません。

５）立ち退き（滞納10～12ヶ月）
競売による不動産の落札者が決定すると、不動産の所有権が落札者に移ります。
元の不動産所有者の権利が一切なくなるため、定められた期限内に立ち退かなくてはいけません。そのまま居住を続けていると不法滞在として扱われ、強制執行の対象になってしまう可能性もあります。

６）立ち退き後（滞納10～12ヶ月）
競売後も住宅ローンの残債の返済は免除されないため、返済を続けなければなりません。競売後の残債をどうしても返済できない場合は、自己破産を検討することになります。自己破産をすると、住宅ローンの残債は免責となり返済義務がなくなりますが、連帯保証人がいる状態で自己破産をすると、連帯保証人に返済義務が移行します。自分を信じて連帯保証人になってくれた相手に迷惑がかかるため、事前に相談しておくべきでしょう。

また、自己破産をしても所得税や地方税などの税金の納税は免責にはなりません。これらの税金を払わないままでいると、最悪の場合、資産が差し押さえられることもあります。

２．住宅ローンの返済が難しくなってきたときにやるべきこと

住宅ローンの支払いを滞納し続けると、最悪の場合には競売により自宅を手放さなくてはならなくなります。競売による不動産の売却価格は、市場価格の60 ～70 %。売却金額はローン残債の返済に充てられますが、残額に対して売却金額が足りないことも少なくなく、厳しい経済状況の中で返済を続けなくてはいけなくなります。こうした事態を避けるためには、返済し続けるのが難しいと思い始めた早い段階から、各専門機関に相談・対処することが大切です。

・金融機関に相談
家計に対して住宅ローンの支払が厳しいと感じ始めたら、早めに住宅ローンを組んだ金融機関に相談に行くようにしましょう。
具体的に相談する内容は下記の４つ。

・毎月の返済額を一定期間減額
・ボーナス払いの中止や減額
・返済期間の延長
・元金の返済を一定期間据え置き

不動産が競売にかけられることは金融機関によっても不利益。ローン債務者から返済計画の見直しを依頼された場合は、多くの場合で相談に応じてもらえます。

・住宅ローンの借り換え
現在組んでいる住宅ローンの金利が、他の金融機関の住宅ローン金利と比較して高い場合、ローンを借り換えることで返済額を減らすという方法もあります。

金融機関や借り入れ状況によっては、既に組んでいるローンよりも長い返済期間に変更することも可能。返済期間が延びると毎月の返済額も抑えられる可能性があるのです。

ただし、返済期間を延長すると元金の返済を先送りすることになるため、トータルの返済金額が増えてしまうケースもあります。借換えによってかえって返済が苦しくなってしまっては元も子もないため、慎重に検討するようにしましょう。

・売却を検討する
住宅ローンの滞納が始まってしまうと、滞納が解消されるまでは通常の方法での不動産売却ができなくなります。
住宅ローン返済中に担保にしている不動産を売却する場合、売却金額でローン残債の一括返済が可能かどうかを判断し、金融機関から承諾を得る必要があるためです。不動産会社による査定は無料で受けられるため、早めに査定依頼をし、売却価格で住宅ローンの返済ができるかどうかを把握しておきましょう。
なお、査定金額は依頼する不動産会社によって異なることも少なくないため、一括査定サービスを利用するなどして、一度に複数の不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

３．住宅ローンを滞納してしまった場合の対処法

すでに住宅ローンの滞納が始まっている場合、上記で解説したような不動産会社を利用した通常の売却方法は利用できません。この時に検討すべきなのが「任意売却」という売却方法です。

任意売却は、住宅ローンを組んでいる金融機関（債権者）に許可を得たうえで不動産を売却する方法で、「任売」とも呼ばれています。

任意売却と競売の違いは、売却金額にあります。競売による売却金額は、市場価格の60～70％と低いため、売却金額を全てローン残債の返済に充てたとしても残債が多く残ってしまいます。一方で任意売却の場合は、市場価格に近い価格で売却することが可能。売却金額による返済後の、ローン残債を減らせるという点がメリットです。

任意売却には高度な専門知識と経験が必要なため、通常の不動産会社ではなく、任意売却を専門に取り扱う機関や業者を利用する必要があります。

ただし、任意売却は売却までに期間を要するため、競売間近になると金融機関からの承諾を得ることが難しくなります。競売が目前に迫ることで冷静な判断ができなくなる場合もあるため、滞納が始まったらできるだけ早く相談に行くようにしましょう。

《まとめ》

どんなに入念に返済計画を立てていても、思わぬアクシデントや収入状況の変化により、ローンの返済が難しくなることは誰にでも起こり得ます。順調に返済が進んでいる場合でも、万が一返済が難しくなった場合にどのような対策がとれるかを知っておくことで、より安心して返済を継続できます。住宅ローンを払えなくなったら、できる限り早いうちに金融機関や弁護士、不動産会社に相談することをおすすめします。

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