「黒田ショック」で住宅ローン金利はどうなる？

2022年12月20日、日本銀行の黒田東彦総裁は長期金利の上限引き上げを発表しました。市場は一時、1ドル＝131円台まで円高が進む展開となった。この件で住宅ローンについてお悩みの方も多いのではないでしょうか。あくまでも予想の範疇ではありますが、住宅ローン金利が23年に変動する可能性はあるのではと考えています。

「黒田ショック」によって、市場は急激な円高になりました。

2022年12月20日、日本銀行の黒田東彦総裁は、長期金利の上限を0.25％から0.50％に引き上げると発表し、市場を揺るがしました。
黒田総裁は記者会見で「利上げではない」と強調したが、市場では「事実上の金融緩和政策の見直し」との憶測が広がり、日経平均は一時800円安、円相場は1ドル＝137円から131円へと急騰したのは記憶に新しいかと思われます。

つまり、安倍政権が誕生した2012年12月からちょうど10年続いたアベノミクスの緩和が、ようやく終わりを告げたと市場が認識したのではないでしょうか。ゼロ金利の終了により、国民に行き渡るお金が減り、企業収益が悪化する可能性があるため、株式市場が下落しました。
もう一つの懸念は、住宅ローンです。住宅を購入したばかりの人は、異次元緩和終了後に住宅ローン金利がこれから上昇するのでは？と予想されるため、すでに変動金利で購入されている方、これから住宅購入を検討していた方など、ご不安になってしまうかと思います。

住宅ローン借入者の8割以上は変動金利を選択。

日本人の多くは、住宅ローンの金利を最初から変動金利にすることを選択する方が多いです。近年行われた調査では、全体の約7割、回答者の約8割が変動金利型住宅ローンを選んでいます。これは、変動金利が固定金利より低く、黒田総裁の政策が変わらない限り、低い水準で金利が推移すると予想されていたためです。

最近の大都市圏でのマンション価格の高騰を考えると、低金利でも住宅ローンの支払いが苦しい世帯が多く、今後この支払いが増えていけば深刻な打撃となり、こうした人たちを不安にさせることになるでしょう。

実は、私も住宅ローンが25年以上残っているんです。私は当初はフラット35（固定金利）で住宅ローンを組みましたが、10年経過のタイミングでフラット３５の金利が高くなる条件であった為、あえて固定金利から変動金利へ借り換えを行いました。現在でも固定金利の時より、変動金利の方が月々の支払が約1.5万円位安くなっております。変動金利は金利の見直しがありますので、どこかのタイミングで支払金額が変更になる恐れもありますが・・。

また黒田総裁の発表後、固定金利を主に扱う「ARUHI」の株価が急激に上昇するなどの現象も見受けられました。。ですから、私の場合、将来金利が上がれば、この10年間のローン返済額は大きく増えることになります。ただ変動金利でも、固定金利であっても、契約内容によっては、金利の見直しの入る契約になっている場合もありますので完全に安全とは言い切れないのです。

黒田ショック日銀の新総裁への配慮？

黒田ショックがどうなるかという憶測もありますが、今回の発表の本質は政策変更ではないと市場では想定されています。
黒田総裁の任期は間もなく終了し、来年4月からは新しい日銀総裁が就任する。
黒田総裁の在任中の10年間、日銀は一貫して異次元緩和を進めるという方針を変えておらず、世界経済情勢と日本の経済情勢が大きく変化する中、次期総裁は次の時代に向けた独自の金融政策を展開する必要があります。

米国もEUも今年の半ばから毎月0.50～0.75％の大幅な利上げを行っており、日本での0.25％の一回限りの利上げは、それほど大きな政策転換ではありません。むしろ「日本も変わる可能性がある」というシグナルを送るためのものだったのではないかと思います。
しかしこの説明だけでは、住宅ローンの検討やすでに借りている方々の金利上昇の不安の解消にはなりません。

来年3月まで黒田総裁のもとで追加利上げがないとしても、4月以降に次の総裁が利上げを行う可能性はあるかどうか。この点についてはどうでしょうか？
今後の予想としては、次の日銀総裁による新しい政策の妨げになるのではないでしょうか。この点については、詳しく説明したいと思います。

今日、日本で金利が急上昇したら。不動産価格の暴落は必至です。

まず、アメリカの状況についてお話しします。
米国では75％の人が高い固定金利を選んでおり、日本とは対照的です。なぜなら、銀行は法律で過去50年間の金利推移の表を借り手に見せることが義務づけられているからだ。
2021年初頭くらいに住宅ローンを借りた人は、過去50年のチャートを見て、「今は金利が2.5％だけど、昔は10％だったのか」と思うでしょう。仮にそんな高い金利になったら大変です。

実際、今年の大幅な金利上昇により、2021年に変動金利型住宅ローンを利用した方の変動金利は2倍以上になり、現在6％となっています。
米国では、住宅ローン金利の上昇がリーマン・ショックを引き起こしたことを考慮し、変動金利のリスクを広く周知する方針がとられた。その結果、ある意味、住宅ローンが原因で破産する人の数を制限する仕組みが出来上がっているのです。

一方、日本では、住宅ローンを借りる人の多くが金利上昇リスクにさらされています。特に、2000年代以降に社会人になった人は、高金利を経験したことがなく、逆に言えば、住宅ローンの返済額が5％や8％に上がることを想像すらせずに住宅を購入した人が多いのです。
そんな中、極端に金利が上昇したらどうなるか。
間違いなく、不動産価格の暴落が起こります。1990年代前半のバブル経済が崩壊したとき、住宅ローン金利が8％に上昇した直後に同様の現象が起きました。このため、日本の住宅ローン金利はその後も低く抑えられており現在0.3％~1.5％程度となっている銀行が多いかと思われます。。

金利が上昇した場合企業の倒産件数が大幅に増加する。

実際、日銀が量的緩和策を終了できない理由はもう一つあります。
ゼロに近い低金利の時代が長く続く中、低金利で資金を調達して何とか経営を続けている、「企業」も少なくありません。また、金利が上昇すると金利で利益が帳消しになる企業も多く存在する。金利が上がれば、日本経済も企業業績が崩れる可能性があります。

アベノミクスの異次元緩和により企業業績が向上し、労働者の給与が上がり、年率2％のインフレと景気拡大につながるというのが本当の目的でありました。景気が良くなっていれば金利が上昇しても誰も心配はしない企業も多くおりますし、銀行も多く融資したいなど企業にとっても従業員にとってもよい環境の循環が生まれると思われてました。

しかし、アベノミクスで低金利になり、企業収益は上がったが、実質賃金はほとんど上がらず、長い間デフレから脱却できないままここまで来てしまった。インフレはアベノミクスによって引き起こされたのではなく、海外の物価上昇によって商品価格が上昇したに過ぎません。

まとめ　日銀の新総裁が利上げを行う可能性は・・・

結局、アベノミクスは期待通りの方向に進まないまま10年が経過し、新しい日銀総裁にバトンが渡されそうとなっております。

特大緩和の出口戦略として再び金利を上げようとすれば、多くの国民が住宅ローンを払えなくなり、多くの企業が倒産することになかねません。だからこそ国民が恐れる高金利政策を続けることはできないだろうと思うのです。

結局、日本政府は国民の政府であり、あくまで予想ですが心配するような破滅的な未来は、なかなかありえないのではと想像されます。実際には、黒田ショックで懸念された住宅ローン金利の上昇は、国民が心配しているため、急激な上昇にはならないかもしれませんが、金利の動向には注意をされた良いかもしれません。

不動産お役立ち情報へ戻る⇒