不動産投資はサラリーマンの副業に最適！投資物件の選び方や始め方について解説

サラリーマンとして働く人の中には、本業以外の副収入を得るために、投資物件の購入を検討している人もいるかもしれません。不動産投資は正しい運用を行うことで、継続的な不労所得を得られるという理由から、生活資金の補てんだけでなく、近年では老後資金の確保のために始める人も増えてきました。

しかし一方で、サラリーマンにとって心配なのが「副業禁止の会社でも不動産投資を行って問題ないのか」ということでしょう。

結論から言うと、サラリーマンの不動産投資は副業にあたりません。

ただし、サラリーマンが不動産投資を始める際には注意点もあるため、投資物件を購入するかどうかは慎重に吟味する必要があります。本記事では不動産投資が副業にあたらない理由と、不動産投資を行うにあたっての注意点について解説します。

１．サラリーマンの不動産投資が副業にあたらない理由とは？

まずは、会社勤めのサラリーマンが行う不動産投資が、多くの会社が定める「副業禁止」の就業規則違反にならない理由について見ていきましょう。

１）相続などでやむを得ない場合がある

不動産は相続の対象になるため、親が保有していた土地や建物を必然的に受け継ぐケースも少なくありません。副業を禁止している会社であっても、従業員が相続や譲渡により不動産を取得することを阻止できず、それが賃貸アパートなどの投資物件であった場合でも、収益を得ることをすべて禁止することは難しいのです。

こうした理由から、不動産投資を副業禁止の範囲に含めていない会社が多いと言えます。

２）本業に支障が出にくい

就業規則で副業を禁止している会社の中には、就業時間外に他の仕事をすることで、本業でのパフォーマンスが落ちることを危惧しているケースが目立ちます。しかし不動産投資は、毎日出勤して業務に携わるサラリーマンの仕事とは異なり、日常的に行わなければいけない業務はありません。

賃貸マンションの維持管理や清掃は、管理会社に委託が可能で、その間はサラリーマンとしての仕事に専念できます。つまり、本業に支障が出るリスクが低いため、不動産投資は副収入を得る手段として適しているのです。

３）情報漏洩のリスクが少ない

会社が副業を禁止としている理由の中には、会社が抱えている顧客情報・技術情報が漏洩する可能性があることも挙げられます。しかし不動産投資においては、不動産を所有しているだけなので、会社の情報が漏洩するような機会自体がないと考えられるでしょう。

４）不動産投資は資産運用

不動産投資によって家賃収入を得られるということから、「不動産投資＝副業」というイメージを持っている人もいます。しかし、土地や建物といった不動産は立派な「資産」であり、不動産投資を「資産運用」とみなせます。

副業を禁止している会社であっても、株式投資や投資信託といった資産運用まで禁止しているケースはほとんどないため、不動産投資も副業扱いにならないと言えるのです。

ただし、一定の規模を超えた棟数・部屋数を所有したり、一定規模以上の家賃収入を得たりしてしまうと、「事業的規模」と判断され、資産運用の範囲をオーバーしてしまう可能性があります。この「事業的規模」についてはのちに解説します。

２．サラリーマンが不動産投資を行う場合に注意すべきこと

ここまで解説した通り、サラリーマンが行う不動産投資は多くの場合で副業にあたりません。しかし、副業を禁止している会社に勤めながら不動産投資を行う際は、いくつか注意しなくてはいけない点もあります。

１）住宅・事業用ローンの支払いが生活を圧迫しないようにする

投資物件を購入する際、ほとんどの人が住宅ローン・事業用ローンを組んで購入資金を確保します。不動産投資の場合は、ローンの返済金額と家賃収入を相殺するため、家計の負担になることはあまり多くありません。（※住宅ローンは契約者が住むこと原則です）

しかし空室状態が続けば、入居者が決まるまでの間は住宅ローン・事業用ローンの返済金を家計から支出する必要があります。運用しているのが一室だけでなくマンション一棟の場合は、空室率が上がるほど家計への負担も大きくなります。せっかく副収入を得たくて不動産投資を行っているのに、本業で得た収入を削ってしまっては本末転倒です。

サラリーマンが投資物件を購入する際は、入居者が決まりやすい駅・商業施設の近くの物件を選ぶだけでなく、空室率が上がった時でも家計を圧迫しないような返済計画を建てておくようにしましょう。

空室率が低く黒字が出ている時には、黒字分を生活費として使ってしまわずにプールしておくといいでしょう。空室になった時に赤字が膨らむことを避けられるだけでなく、建物や室内の修繕が必要になった時に利用できます。

２）事業規模が大きくなりすぎないようにする

ここまで、サラリーマンによる不動産投資は副業には当たらないと解説してきましたが、不動産投資を法人として行ってしまうと、就業規則に違反する可能性があるため注意が必要です。

個人で不動産投資を行った時に得られる収入は「事業所得」ですが、法人化して不動産投資を行うと「会社からの給与＝給与所得」になります。つまり、サラリーマンが不動産投資を法人として行ってしまうと、本業として勤務している会社と不動産投資の会社の2つから、給与所得を得ている構造になってしまいます。

2か所から給与所得を得ていると、本業の会社から副業としてみなされる可能性が高まります。事業規模を大きくして法人化を検討している場合は、事前に会社に確認しておくことをおすすめします。

また、法人化していない場合でも、「事業的規模」と判断される規模まで拡大してしまうと、不動産投資も副業禁止の就業規則に抵触してしまいます。

「事業的規模」とされる基準は下記の通りです。

・戸建やマンション・アパートなどの独立家屋の所有数が5棟以上

・区分マンションなど、独立的に区画された物件数が10室以上

・コインパーキングなどの駐車場、または機械設備のある駐車場の所有

・駐車台数が10台以上の月極駐車場の所有

・年間の家賃収入が500万円以上

副業を禁止されている会社に勤めているという人は、上記の基準を超えない範囲で運用を行いましょう。

３）確定申告を自分で行う必要がある

サラリーマンが不動産投資を行う場合、毎年不動産所得分の確定申告を行い、所得税を別途納付する必要があるということを忘れてはいけません。

副業をしていないサラリーマンの場合は、会社が行う源泉徴収により確定申告が不要ですが、不動産投資を行っている場合は本人が毎年確定申告をしなくてはいけないため、副業に厳しい会社の場合は「副業をしているのではないか？」と怪しまれる要因になります。

そのため、不動産投資を始める際には、不動産投資が副業にあたるかどうかを会社に確認しておいた方が安心でしょう。

まとめ

サラリーマンとして会社に勤めながら、不動産投資を行う際のイメージはできたでしょうか。解説した通り、多くの会社では不動産投資を副業として禁止しているケースは少なくなく、事業的規模まで膨らませなければ、サラリーマンとしての給料にプラスアルファで収益を得ることも可能です。

ただし、不動産投資は必ず収益が発生するというわけでもなく、場合によってはかえって損をしてしまう可能性があるのも事実。

投資用不動産を購入する際はしっかりとリサーチを重ねたうえで不動産会社に相談し、安定した収益を得られるように上手に運用していきましょう。

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